Как оспорить кадастровую стоимость участка

Оспорить стоимость можно по-разному

Кадастровую стоимость земли можно уменьшить разными способами. Например, изменив вид разрешенного использования участка или написав замечания к проекту отчета государственной кадастровой оценки еще до того, как кадастровая стоимость будет утверждена.

Даже через комиссию и суд стоимость участка можно оспорить двумя способами:

• Доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
• Установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
• Доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости.
• Установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В этой статье — как снизить кадастровую стоимость, установив ее в размере рыночной.

Чтобы уменьшить стоимость земли другими способами, лучше обратиться к юристу. Есть много нюансов, которые нужно знать, чтобы не потратить деньги и не нарваться на штрафы. Например, если выбрать неподходящий вид разрешенного использования земли, собственника могут привлечь к административной ответственности за нецелевое использование участка.

Что такое кадастровая стоимость

У домов, земельных участков и любой недвижимости есть цена. Она бывает рыночной и кадастровой. Рыночная стоимость определяется продавцом и покупателем при покупке и продаже недвижимости. Кадастровая — государством по результатам оценки.

Допустим, вы решили купить земельный участок на Алтае. Присмотрели место и связались с продавцом. Он назвал вам цену — 4000 рублей за квадратный метр. Вы поторговались и в итоге купили участок по цене 2700 рублей за квадратный метр. Это рыночная цена — вы о ней договорились.

Иная ситуация с кадастровой стоимостью. Допустим, вы арендуете землю у государства. На этой земле вы открыли гостиницу. Выкупить землю в собственность в таком случае можно будет только по кадастровой стоимости. Поторговаться не получится.

В теории кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, но на практике рыночная и кадастровая стоимость могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону — даже в несколько раз.

Почему кадастровая стоимость бывает выше рыночной

На размер кадастровой стоимости влияют характеристики участка: площадь, категория земли и вид разрешенного использования, наличие построек и так далее.

Государство эти параметры не учитывает и оценивает землю массовым методом — то есть оценщик не проводит осмотр участка, не знает, что расположено на нем и для каких целей используется. В итоге кадастровая стоимость земли под складом в Новосибирске может оказаться выше кадастровой стоимости земли под санаторием в Сочи.

Признание договора недействительным по ГК

Информация о кадастровой стоимости общедоступна, ее можно узнать несколькими способами: на сайте Росреестра в справочнике, там же в отдельном сервисе, в публичной кадастровой карте и в отделении Росреестра или МФЦ.

Справочник на сайте Росреестра

Сервис «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки»

Публичная кадастровая карта Во всех случаях вам нужна будет информация для оспаривания кадастровой стоимости: площадь и назначение участка, размер кадастровой стоимости и дата, по состоянию на которую она установлена.

Как понять, что цена завышена

Посмотрите объявления о продаже похожей по параметрам земли в этом же районе. Если цена соседних участков в среднем ниже установленной кадастровой стоимости, похоже, она завышена.

Еще понять, что кадастровая стоимость земли возросла, можно по уведомлениям из налоговой — если за последние два-три года налог на землю увеличился в несколько раз.

Есть ли смысл оспаривать

Для начала нужно посчитать, насколько снижение кадастровой стоимости для вас выгодно: нужно сравнить налог, который вы платите сейчас, с налогом, который могут установить после пересмотра. Сравните разницу с расходами на проведение переоценки. Если окажется, что на пересмотр вы потратите больше, чем сэкономите на налогах, — это повод не дергаться и оставить все как есть. Вот как удостовериться.

Рассчитать текущий земельный налог. Для этого нужно кадастровую стоимость умножить на ставку налога. Ставку налога берем согласно разрешенному использованию участка. Размер ставки и документ, которым она установлена в вашем регионе, можно узнать на сайте налоговой.

Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам Например, в Барнауле для участков под административные здания решением Барнаульской городской думы установлена ставка 1,5%.

Рассчитаем налог для земельного участка, предназначенного для размещения административных зданий. Площадь — 1500 м². Кадастровая стоимость — 8 350 500 рублей. Ставка налога: 1,5%. 8 350 500 ₽ / 100 × 1,5 = 125 258 ₽ — это сумма налога за год при нынешней кадастровой стоимости. Если у вас есть право на льготы и налоговые вычеты или вы владеете участком меньше года, лучше воспользоваться калькулятором.

Калькулятор земельного налога на сайте ФНС Прикинуть рыночную стоимость. Задача — представить, сколько может стоить участок после пересмотра, то есть если кадастровую стоимость сравняют с рыночной. Для этого нужно прикинуть рыночную цену и из нее уже посчитать налог.

Поищите участки с таким же видом разрешенного использования, как у вас. Их можно искать на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов — torgi.gov.ru. Иногда такие участки можно найти и на «Авито». Лучше, чтобы застройка участка была аналогичной — если у вас пустой участок, аналог стоит искать незастроенный. Среди аналогичных участков посчитайте среднюю цену за квадратный метр, разделив стоимость участка на площадь.

Допустим, вы нашли 4 участка, средняя цена продажи за квадратный метр — 2100 рублей. Можно переходить к следующему этапу.

Рассчитать выгоду. Зная среднюю цену продажи аналогичных участков, можно примерно рассчитать рыночную стоимость вашего участка и налоговую выгоду.

Для участка площадью 1500 м² кадастровая стоимость при цене 2100 рублей за квадратный метр будет равна 3 150 000 рублей. А налог с этой суммы составит 47 250 рублей за год. Было: 125 000 ₽ Стало: 47 000 ₽ Экономия: 78 000 ₽ в год, 390 000 ₽ за 5 лет Расходы на пересмотр: около 100 000 ₽ Это примерные расчеты. Нельзя просчитать точную рыночную стоимость участка только по ним. Но их достаточно, чтобы понять, есть ли смысл оспаривать кадастровую стоимость.